不動産市場で売りにくい郊外の土地や農地をお持ちの場合、太陽光発電事業者に売却する選択肢が考えられます。
しかし、太陽光発電事業者への売却を検討する際には、業者との間でトラブルが生じた事例も少なからず報告されています。
本記事では、そうしたトラブルの事例を踏まえ、太陽光発電事業者に土地を売却する際に考慮すべき問題点やリスクについて解説いたします。
地方の不動産を売りに出すことを検討している方々にとって、この情報が役立つはずですので、ご一読いただければ幸いです。
目次
太陽光発電業者に土地を売る際に想定されるトラブル
先述したように、不動産会社に売りにくい土地でも、太陽光発電事業者に売れる可能性があるため、土地売却にお困りの方が相談するケースが多数あります。
しかし、太陽光発電事業者への売却におけるトラブルが散見されますので、ここでは気をつけたいトラブルについて解説します。
売買契約を結んでも売却できないケースがある
太陽光発電事業者と土地の売却手続きを進めていても、後々、契約が白紙になってしまうケースがあります。
太陽光発電用地としての売買では「停止条件付売買」を行うことが一般的です。おもに「太陽光発電事業の許可が下りれば買取します」という条件が付与されており、許可が下りなければ契約は無効となります。
そのため、買い手となる業者の契約条件についてよく確認しておきましょう。
売買契約から引き渡しまで時間がかかる
太陽光発電用地として土地を売却する際は、売買契約から引き渡しまで3カ月から6カ月程度かかるため、早く手放したい方にとってはデメリットとなります。
太陽光発電用地としての開発には、「地目の転用申請」と「開発許可」の手続きが必要です。また、太陽光発電事業を進めるためには、「経済産業省への申請」と「電力会社への申請」も行う必要があり、これらの申請には時間がかかることが一般的です。
上記の申請には売買契約を証明する書類が必要となりますので、事業者としては先に契約をしてから許可を得なければ、損益が生じる可能性があります。そのため、多くの場合「停止条件付売買契約」という形態が取られます。
ソーラーパネル設置による近隣トラブル
その土地に太陽光発電が設置された場合、近隣からの苦情やトラブルが起こるリスクがあります。
例えば、太陽光パネルからの反射光が近隣の民家に当たってしまうことで、不快感を感じれる方も方もいらっしゃいます。また、大規模な太陽光パネルが設置された場合、景観を損なう可能性もあります。
さらに、太陽光発電施設の設置によって自然環境が変化し、これに対する地域住民の懸念が生じることも考えられます。これらの問題を防ぐためには、地域住民との対話を通じて、地元の理解と合意を得ることが重要です。
これらトラブルに関して、土地の売却主が責任を問われることはありませんが、近隣住民の反感を買ってしまう可能性は否めません。
このようなトラブルを防ぐためには、地元住民への配慮と細やかな説明が求められます。そのため、土地を太陽光発電用地として売却する際は、提示された査定額だけで判断せず、責任感をもって対応してくれる太陽光発電業者に相談することをオススメします。
業者しつこく迫れて安値で売却してしまう
土地を太陽光発電用地として売却する際、業者に早めの対応を求められて相場より安く売却してしまうトラブルに注意が必要です。
これは、業者が土地をすぐにでも買い取りたいため、売主を焦らせて安値で売却させようとしているためです。
また、停止条件付売買を利用して、あえてはじめに高値で査定額を提示することで売り手となる地主を繋ぎ止め、後になってから理由をつけて買取金額を低くするという業者が一部存在します。
このようなトラブルを避けるためには、複数の業者から査定を受けることや、契約条件・査定額について慎重に確認することが対策として重要です。
太陽光発電業者への土地売却で気を付けるポイント
先述したトラブルを避け、納得いく土地売却を進めるためにも、注意点とポイントを解説していきます。
太陽光発電事業者の対応から安心できるサービスか見極める
太陽光発電事業者を選定する際、実績や創業年数、査定額、担当者の対応、契約条件などから、安心して売却できる企業かどうか見極めるよう試みましょう。
また、複数の業者から見積もりを取り、安すぎる査定額は除外し、高値の査定についても契約内容をよく確認し、少しずつリスクを減らせるよう対策することもおすすめです。
売買契約書の内容について細かく確認する
停止条件付売買を利用して、あえて最初に高額な査定額を提示することで申請許可が下りるまで地主をつなぎとめておき、土地の引き渡し前になると何かと理由を付けて買取金額を低くする悪質な買取業者が存在します。
そのため、明らかに相場とかけ離れた高額な査定額を提示する買取業者に対しては、契約後に買取代金を変更できるような契約内容になっていないかを十分に確認しなくてはなりません。
農地転用が可能かどうか確認する
農地を太陽光用地として売却する場合、農地転用許可を得る必要があります。
申請には許可申請書類、土地の登記事項証明書、事業計画書など複数の書類が必要であり、農業委員会を経由して都道府県知事などに提出します。
ただし、第一種農地（青地）や農業振興地域内の農地は、国によって厳しい規制が設けられているため、農地転用が難しい場合が多いです。
農地転用のルールは非常に複雑であり、市街化区域内や市計画区域外によっても申請条件が異なります。そのため、農地転用許可が必要な場合は、経験豊富な買取業者のサポートを受けながら売却を進めることがおすすめです。
はじめは不動産への売却を検討しましょう
土地を売却したい場合は、まず不動産会社への売却を検討しましょう。
太陽光発電用地としての売却は、地目の転用や開発の許可に時間がかかるばかりでなく、先述したトラブルが発生するリスクもあります。
しかし、駅から遠い土地や公共交通機関が少ない土地など、不動産会社への売却が難しい土地の場合は、太陽光発電事業者への売却で意外な高値がつくこともあります。
そのような土地をお持ちの方は前向きに検討してみることをおすすめします。
太陽光発電事業者へ土地を売却するメリット
ここまで、太陽光発電事業者への土地売却におけるデメリットと注意点をご説明してきました。
しかし、土地を太陽光発電事業者に売却することの利点も無視できません。
ここまでの情報を理解し活用し、リスクを適切に管理すれば、安全に土地を売却することも可能です。
不動産会社が買取ずらい土地でも売却できる場合がある
田舎・地方の土地は、住宅や商業施設として活用しにくく、不動産会社での買取がなかなかできないケースがあります。
太陽光発電事業者へ売却する際は、太陽光発電用地としての機能性を買取条件として判断するため、田舎や地方の土地でも買い取ってくれる可能性があります。
郊外など活用が難しい土地でも高額で売却できる可能性がある
一般的な不動産会社が土地の査定や買取可否を判断する際は、その土地の利便性・人口・将来性などを考慮します。
一方、太陽光発電事業者へ売却する場合は、土地の利便性が高くなくても、太陽光発電用地としての機能性が高ければ思わぬ高値がつく可能性があります。
売却が難しい土地は賃貸でも契約できる
太陽光発電事業者の多くは、売却だけでなく賃貸にも対応できます。
そのため「土地の管理に困っているが、先祖から受け継いだ土地なので売却はしたくない」という方でも相談しやすいメリットがあります。
売れない田舎の土地や農地を太陽光用地として買い取ります
ハウスプロデュースは、不要な土地・農地を買い取り、太陽光発電用地としての開発を行っております。
一般的に不動産価値がつきにくい「田舎・郊外の土地・農地」でも、高値での買取や20年間の賃貸が可能です。
また、当社は仲介ではなく直接買取を行っておりますので、仲介手数料などの諸費用が発生せず、農地転用や登記にかかる費用も負担いたします。
「土地の状態がわからない」「転用が可能な農地がわからない」といった場合でも、まずはお気軽にご相談ください。多数の土地買取・農地転用の実績を持つスタッフが丁寧に対応いたします。
（当社は過度な伐採や盛土など、自然環境を損なう開発は行わず、土地の形状や周辺環境を考慮した発電所を建設しております。）
お客さまが安心して土地の売却・賃貸の手続きを進められるよう、丁寧なサポートをいたします。不要な土地の管理でお困りの方はどうぞお気軽にご相談ください。
