生産緑地の売却方法をわかりやすく簡単に解説｜指定解除の手順や2022年問題への対応策は？
土地売却の際、注意が必要なケースとして生産緑地の売却があります。
生産緑地は2022年に指定が解除されるため、生産緑地を所有している方は土地を売るのか農業を継続するか、早めに決めておく必要があります。
今回は、生産緑地が生まれた背景や「2022年問題」、生産緑地を売るメリット・デメリットや売却の流れをわかりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
- 地方・郊外の農地も売却・賃貸が可能です！
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目次
生産緑地とは
生産緑地とは、生産緑地法によって定められた「市街化区域内にある農地」のことです。
生産緑地は、上記のような都市部にあり、以下の要件を満たしている農地を指します。
- 現に農地として適切に管理され、農作物を栽培していること
- 災害などの防止や生活環境の確保に役立ち、将来的に公共施設の敷地として開発するのに適していること
- 面積が単独または近隣の農地と合わせて500㎡以上であること（条例によって300㎡以上に引き下げ可能）
- 用排水や日照など農業などの条件が良く、営農が継続が可能であること
条件をクリアしていれば、生産緑地として認定を受けることで、固定資産税や相続税が安くなります。市街地でこのような農地を持っている人は、生産緑地の申請を行っています。
なぜ生産緑地という仕組みができたのか
生産緑地ができた経緯には、日本の都市計画が関係しています。
日本では1968年に都市計画法が施行されました。これにより、都市計画を考える範囲（都市計画区域）を、街としての機能を強化する「市街化区域」と、農地や緑地の保全を優先する「市街化調整区域」に分けたのです。
市街化区域では都市化が進んだことで地価が上昇し、固定資産税や相続税が上昇しました。もともと市街化区域で農業を営んでいた人たちからすれば、そこで農業をしていただけなのに後から決まった都市計画によって税の負担が重くなってしまったのです。
その状況を踏まえ、市街化区域においても農地であることを前提に固定資産税や相続税など各種税負担を軽減するため、生産緑地法ができたのです。
2022年問題とは？
生産緑地法は1992年に改正され、多くの生産緑地はこの年に認定を受けています。また、生産緑地として認められるためには、30年間継続して農業を営むことが必要という条件が付いていました。
つまり、2022年は生産緑地の営農の義務が解かれる年であるため、農地を自由に使用できるようになります。同時に、農地の税優遇がなくなり、固定資産税や相続税が上がります。
そうなれば、2022年に一斉に農地の指定を解除・宅地化して売却する事例が出てきて、不動産市場の混乱や都市環境の悪化が起こるのではという懸念が生まれました。
これが「生産緑地の2022年問題」として、とくに不動産業界で問題視されたのです。
政府の2022年問題への対策
政府は2022年問題への対策として、2017年に生産緑地法を改正しています。
- 生産緑地の認定延長
農地の所有者の同意を前提として、市町村長が「特定生産緑地」を指定できるようになりました。指定されれば、生産緑地としての認定を10年間延長できます。 - 生産緑地の最低面積の変更
生産緑地に指定できる最低面積を500㎡から300㎡に引き下げました。これによって、改正前は生産緑地に指定されなかった小規模農地が対象となり、生産緑地制度の拡充が見込まれるようになりました。 - 生産緑地の使用用途を拡大
農地に限定されていた生産緑地の使用用途を、農産物を使用した製造所・直売所・レストランでも使えるよう緩和しました。
これらの改正は、30年間以上農業を続けてきた従事者からすればメリットがあり、今後も生産緑地として税優遇を受けようとする人が増えるとみられています。
生産緑地を解除する方法
生産緑地は、いきなり一般で売却することが認められていません。以下3つの手順を踏むことになります。
- まずは自治体へ買取の申し出を行う仕組みになっています。
- そこで自治体がそのまま買い取る場合はそのまま売却、そうでなければ農林漁業やへのあっせんが行われます。
- 上記どちらも不成立になった場合、はじめて生産緑地の指定が解除され、宅地にしたり建築物を建てたりできます。
市町村へ買取を申請できる要件
市町村へ生産緑地の買取を申請するためには要件を満たす必要があります。具体的にどのような内容かみていきます。
生産緑地にしてから30年が経過した場合
生産緑地に指定されてから30年が経過するまえに、10年の延長継続の手続きをしない場合、指定が解除されます。
農業の継続が困難となった場合
土地の所有者や農業従事者が疾病・怪我・その他の事情によって営農を続けることが難しいと市町村側が判断した場合、生産緑地の指定から外れます。
相続人が営農を行わない場合
もともと土地を所有していた人が亡くなって、生産緑地を相続した人に営農の意思がないケースです。この場合、相続者は市町村に対して売買の申し出ができます。売却先が見つからない場合3カ月が経てば生産緑地の指定が解除され、開発や売買が自由に行なえます。
しかし、生産緑地から解除されると税負担が大きくなるため、あえて営農の義務を負い、生産緑地として継続する人もいるようです。
生産緑地所有者の3つの選択肢
生産緑地の所有者が2022年以降にとるべき選択肢を解説します。
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- 特定生産緑地の指定を受ける
特定生産緑の指定を受けた場合、継続して税優遇を受けられますが。10年間の営農義務も継続します。また、はじめに生産緑地に指定されてから30年が経つと、特定生産緑地の指定が受けられなくなるため、この選択肢を検討する場合は30年が経過する前に市町村への相談が必要です。
この選択肢を検討する場合、自分自身の家族または営農者に、さらに10年間農業を続ける能力・健康状態・モチベーションがあるのかどうかを加味して、慎重に検討する必要があります。
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- 生産緑地のままにする
生産緑地のままにしておく場合、30年が経過後はいつでも買い取りの申し出ができます。しかし、相続する場合は適用されなくなります。また、固定資産税は5年経つと宅地並みの評価となり負担が増してしまいます。「数年以内に農地として活用する予定がある」場合は生産緑地のままにしておく方が良いでしょう。
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- 買い取りの申し出を行う
生産緑地を売却したい場合はまず市町村に買い取り申請を行う方法もあります。ただし、申請を行って実際に買い取ってもらえるケースは少数派というのが実情です。市町村に買い取ってもらえなかった場合は、一般の不動産会社など買取業者などに売却の相談をしてみましょう。
生産緑地を売却するメリット
生産緑地の指定が解除された場合、宅地や雑種地に地目を変更して売却できます。生産緑地を売却するメリットを挙げていきます。
地方より買い手が見つかりやすい
生産緑地は都市圏から比較的アクセスしやすい場所にあることから、宅地や雑種地にして売却する際、地方と比べれば買い手が見つかりやすい傾向にあります。
農業をやめられる
農業は人々の生活にとって重要な産業であることは言うまでもありません。
しかし、営農の意思やノウハウが無い方が生産緑地を相続した場合や、後継者がいない農家の場合は、売却という選択肢があることで家族を営農の義務から開放できるメリットがあります。
固定資産税・都市計画税の負担がなくなる
2022年に生産緑地から解除・売却すれば、固定資産税や都市計画税などの維持費が不要になります。生産緑地の指定解除後は、農地として所有していても各種税金が高くなってしまうため、農業を継続する予定がなければ売却したほうがいいといえます。
生産緑地を売却するデメリット
生産緑地の売却には、デメリットもあることに注意が必要です。
固定資産税が上がるため、早めの売却が求められる
生産緑地から宅地にすれば、固定資産税が上がります。税金が急上昇するのを防ぐため、5年間は軽減されますが、それでも地目の変更後は早めの売却がおすすめだといえます。
土地活用で収益を上げられなくなる
当然のことですが、生産緑地を売却すればその土地の活用や農業はできなくなります。
今は生産緑地法が改正され「畑で栽培した野菜を使ったレストラン」や「農地の賃貸ビジネス」などの利用が可能です。また、宅地化して建物や駐車場などの経営などを行えば、収益化できる可能性は十分あります。
管理の手間や維持費がデメリットに感じる場合は売却すべきですが、農業者が見つかりやすかったり、アクセスが良く飲食店としての売上が期待できたりする場合は、土地を持っていたほうがチャンスがあるかもしれません。
相続税の猶予がなくなる
生産緑地の優遇措置として「相続時に納める相続税が猶予される」というメリットがあります。
生産緑地を宅地や雑種地にして売却する場合、猶予されていた相続税を納税しなければならないため注意が必要です。相続時までさかのぼって納税するため、高額になるおそれがあります。
生産緑地を売却する手順
生産緑地を売却する具体的な方法・手順を紹介していきます。
自治体へ生産緑地売却を申請する
生産緑地は、はじめから一般企業などに売却できません。まずは自治体へ買取の申請を行います。生産緑地の売却申し出に必要な書類は、主に以下のとおりです。
- 生産緑地買取申出書
- 登記事項証明書
- 公図・位置図
- 農業従事者証明書
- 医師の診断書（買取申し出の理由が疾病や故障の場合）
- 同意書（申込地の所有権やその他権利を持つ人全員の同意）
- その他市町村長が必要と認める書類 など
自治体から回答をもらう
自治体に申請してから約1カ月で、買取に関する回答が通知されます。
買取ができる場合は、時価を基準にしながら買取価格の相談をします。
買取ができない場合は、自治体が2カ月間、農林漁業をしたい人へのあっせんを行います。ここで希望者が見つからなかった場合、はじめて生産緑地の指定解除の申請ができるようになります。
不動産や買取業者へ売却・賃貸を依頼する
自治体への売却ができなかった場合、ここではじめて一般への売却が可能になります。
生産緑地の指定解除後に売却を検討する場合、不動産業者や農地の扱いに詳しい買取業者への相談がおすすめです。業者のノウハウをうまく使って、生産緑地を現金化しましょう。
生産緑地の2022年問題と太陽光発電の関係
脱炭素・カーボンニュートラルを推進していくうえで注目されている太陽光発電ですが、十分な土地がないことが問題視されています。
日本は活用しやすい土地が少なく、海外によくみられるような大規模発電所の建設はなかなかできません。しかし、生産緑地は500㎡以上という決まりが以前はあったため、広い土地が購入しやすくなります。
また、生産緑地は農地として使われていた土地であるため、日当たりや周辺環境が良好であると考えられます。そのため、再生可能エネルギー発電所を求める小売電気事業者を中心に、2022年問題で手放される生産緑地を太陽光発電所として有効活用したいという企業は多いと予想されます。
生産緑地から解除された土地の地目は農地ではないため、太陽光発電所を設置することに問題はありません。大切な土地をこれからの脱炭素社会へ活かすというのも1つの手だといえます。
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- 執筆者:株式会社ハウスプロデュース（広報部）
- 全国累計5,000件以上の産業用太陽光発電システムのEPC工事（提案・設計・施工管理・O&M）を手掛ける当社の広報チーム。現在、第一種電気工事士・一般耐震技術認定者・エネルギーマネジメントアドバイザーなど有資格者が在籍。一次情報や専門家からの取材で得た情報に基づき、EPC事業者として「現場から得たノウハウ」を反映させたコンテンツ作りに注力。
