土地売却の際、注意が必要なケースとして生産緑地の売却があります。
生産緑地は2022年に指定が解除されるため、生産緑地を所有している方は土地を売るのか農業を継続するか、早めに決めておく必要があります。
今回は、生産緑地が生まれた背景や「2022年問題」、生産緑地を売るメリット・デメリットや売却の流れをわかりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
目次
生産緑地とは
生産緑地とは、以下の要件を満たしている農地を指します。
- 生産緑地法によって定められた「市街化区域内にある農地」であること
- 現に農地として適切に管理され、農作物を栽培していること
- 災害などの防止や生活環境の確保に役立ち、将来的に公共施設の敷地として開発するのに適していること
- 面積が単独または近隣の農地と合わせて500㎡以上であること（条例によって300㎡以上に引き下げ可能）
- 用排水や日照など農業などの条件が良く、営農が継続が可能であること
なぜ生産緑地という仕組みができたのか
生産緑地の成立背景には、日本の都市計画法の施行が深く関わっています。
1968年に施行されたこの法律は、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けました。
市街化区域では都市化の進展により地価が上昇し、結果として固定資産税や相続税の増加につながり、元々市街化区域で農業を営んでいた人々にとって、予期せぬ税の負担増となりました。
このような状況に対処するため、市街化区域内の農地の固定資産税や相続税などの税負担を軽減する目的で、生産緑地法が制定されました。この法律は、農地としての機能を維持しつつ、都市化の進行に伴う負担を軽減するためのものです。
2022年問題とは？
1992年の生産緑地法改正により、多くの農地が生産緑地として認定されました。この認定には、農地を30年間農業に利用し続けるという義務が伴います。
生産緑地指定が解除されると、30年間の営農義務が終了しますが、同時に税制上の優遇措置も失われ、固定資産税や相続税が上昇することになります。
022年には、これら生産緑地の指定が大規模に解除されることが予想されています。その結果、多くの農地が宅地並の固定資産税を課せられることになるため、売却される可能性が高まります。
これは不動産市場に混乱をもたらし、都市環境の悪化を引き起こす懸念があり、特に不動産業界では「生産緑地の2022年問題」として注目されています。
政府の2022年問題への対策
政府は2022年問題への対策として、2017年に生産緑地法を改正しています。
| 生産緑地の認定延長 | 農地の所有者の同意を前提として、市町村長が「特定生産緑地」を指定できるようになりました。指定されれば、生産緑地としての認定を10年間延長できます。 |
|---|---|
| 生産緑地の最低面積の変更 | 生産緑地に指定できる最低面積を500㎡から300㎡に引き下げました。これによって、改正前は生産緑地に指定されなかった小規模農地が対象となり、生産緑地制度の拡充が見込まれるようになりました。 |
| 生産緑地の使用用途を拡大 | 農地に限定されていた生産緑地の使用用途を、農産物を使用した製造所・直売所・レストランでも使えるよう緩和しました。 |
これらの改正は、30年間以上農業を続けてきた従事者からすればメリットがあり、今後も生産緑地として税優遇を受けようとする人が増えるとみられています。
生産緑地を解除する方法
2022年に生産緑地の指定期間が終了しても、その土地を直ちに自由に使用できるわけではありません。この時点では、指定の解除が可能な状態になったと考えてください。
営農以外の目的で利用する場合や、一般市場で売却するためには、生産緑地を解除するためのプロセスを経る必要があります。生産緑地の解除のためのプロセスは以下の通りです。
- 自治体への買取申し出
- 生産緑地を売却したい場合、最初に所有者はその土地を自治体に買い取ってもらうよう申し出ます。
- 自治体の対応
- 自治体が土地を買い取ることを決定した場合、そのまま売却が進行します。もし自治体が買い取らない場合、農林漁業者などへのあっせんが行われます。
- 生産緑地指定の解除
- 上記のどちらのケースでも成立しない場合、生産緑地の指定が解除されます。この時点で、営農以外の目的での利用や、一般市場での売却が可能になります。
- 特定生産緑地の指定を受ける
-
特定生産緑の指定を受けた場合、継続して税優遇を受けられますが。10年間の営農義務も継続します。また、はじめに生産緑地に指定されてから30年が経つと、特定生産緑地の指定が受けられなくなるため、この選択肢を検討する場合は30年が経過する前に市町村への相談が必要です。
この選択肢を検討する場合、自分自身の家族または営農者に、さらに10年間農業を続ける能力・健康状態・モチベーションがあるのかどうかを加味して、慎重に検討する必要があります。 - 生産緑地のままにする
- 生産緑地のままにしておく場合、30年が経過後はいつでも買い取りの申し出ができます。しかし、相続する場合は適用されなくなります。また、固定資産税は5年経つと宅地並みの評価となり負担が増してしまいます。「数年以内に農地として活用する予定がある」場合は生産緑地のままにしておく方が良いでしょう。
- 買い取りの申し出を行う
- 生産緑地を売却したい場合はまず市町村に買い取り申請を行う方法もあります。ただし、申請を行って実際に買い取ってもらえるケースは少数派というのが実情です。市町村に買い取ってもらえなかった場合は、一般の不動産会社など買取業者などに売却の相談をしてみましょう。
- 生産緑地買取申出書
- 登記事項証明書
- 公図・位置図
- 農業従事者証明書
- 医師の診断書（買取申し出の理由が疾病や故障の場合）
- 同意書（申込地の所有権やその他権利を持つ人全員の同意）
- その他市町村長が必要と認める書類 など
- 周辺環境を考慮した開発
- 自然環境や景観を著しく損なう開発や工事はせず、その土地の形状や周辺環境を考慮した発電所を建設します
- 丁寧な保守管理
- 太陽光発電は長期にわたる事業ですので「発電所の保守管理のしやすさ」を考慮した発電所を建設します
- 地元と調和した発電所
- 大切な土地がトラブルの原因になっては本末転倒です。住民の方々とのトラブルや誤解を招かぬよう、地域住民の方へのご挨拶やプロジェクトの詳細説明、土地の境界問題の解決、災害防止のための排水対策などをしっかり行います
この厳格な手順は、生産緑地の適切な利用と保護を確保するために設けられています。
市町村へ買取を申請できる要件
市町村へ生産緑地の買取を申請するためには要件を満たす必要があります。具体的にどのような内容かみていきます。
生産緑地にしてから30年が経過した場合
生産緑地に指定されてから30年が経過するまえに、10年の延長継続の手続きをしない場合、指定が解除されます。
農業の継続が困難となった場合
土地の所有者や農業従事者が疾病・怪我・その他の事情によって営農を続けることが難しいと自治体が判断した場合、生産緑地の指定から外れます。
相続人が営農を行わない場合
もともと土地を所有していた人が亡くなって、生産緑地を相続した人に営農の意思がないケースです。この場合、相続者は市町村に対して売買の申し出ができます。売却先が見つからない場合3カ月が経てば生産緑地の指定が解除され、開発や売買が自由に行なえます。
しかし、生産緑地から解除されると税負担が大きくなるため、あえて営農の義務を負い、生産緑地として継続する人もいるようです。
生産緑地所有者の3つの選択肢
生産緑地の所有者が2022年以降にとるべき選択肢を解説します。
生産緑地を売却するメリット
生産緑地の指定が解除された場合、宅地や雑種地に地目を変更して売却できます。生産緑地を売却するメリットを挙げていきます。
地方より買い手が見つかりやすい
生産緑地は都市圏から比較的アクセスしやすい場所にあることから、宅地や雑種地にして売却する際、地方と比べれば買い手が見つかりやすい傾向にあります。
農業をやめられる
農業は人々の生活にとって重要な産業であることは言うまでもありません。
しかし、営農の意思やノウハウが無い方が生産緑地を相続した場合や、後継者がいない農家の場合は、売却という選択肢があることで家族を営農の義務から開放できるメリットがあります。
固定資産税・都市計画税の負担がなくなる
2022年に生産緑地から解除・売却すれば、固定資産税や都市計画税などの維持費が不要になります。生産緑地の指定解除後は、農地として所有していても各種税金が高くなってしまうため、農業を継続する予定がなければ売却したほうがいいといえます。
生産緑地を売却するデメリット
生産緑地の売却には、デメリットもあることに注意が必要です。
固定資産税が上がるため、早めの売却が求められる
生産緑地から宅地にすれば、固定資産税が上がります。税金が急上昇するのを防ぐため、5年間は軽減されますが、それでも地目の変更後は早めの売却がおすすめだといえます。
土地活用で収益を上げられなくなる
当然のことですが、生産緑地を売却すればその土地の活用や農業はできなくなります。
今は生産緑地法が改正され「畑で栽培した野菜を使ったレストラン」や「農地の賃貸ビジネス」などの利用が可能です。また、宅地化して建物や駐車場などの経営などを行えば、収益化できる可能性は十分あります。
管理の手間や維持費がデメリットに感じる場合は売却すべきですが、農業者が見つかりやすかったり、アクセスが良く飲食店としての売上が期待できたりする場合は、土地を持っていたほうがチャンスがあるかもしれません。
相続税の猶予がなくなる
生産緑地の優遇措置として「相続時に納める相続税が猶予される」というメリットがあります。
生産緑地を宅地や雑種地にして売却する場合、猶予されていた相続税を納税しなければならないため注意が必要です。相続時までさかのぼって納税するため、高額になるおそれがあります。
生産緑地を売却する手順
生産緑地を売却する具体的な方法・手順を紹介していきます。
自治体へ生産緑地売却を申請する
生産緑地は、はじめから一般企業などに売却できません。まずは自治体へ買取の申請を行います。生産緑地の売却申し出に必要な書類は、主に以下のとおりです。
自治体から回答をもらう
自治体に申請してから約1カ月で、買取に関する回答が通知されます。
買取ができる場合は、時価を基準にしながら買取価格の相談をします。
買取ができない場合は、自治体が2カ月間、農林漁業をしたい人へのあっせんを行います。ここで希望者が見つからなかった場合、はじめて生産緑地の指定解除の申請ができるようになります。
不動産や買取業者へ売却・賃貸を依頼する
自治体への売却ができなかった場合、ここではじめて一般への売却が可能になります。
生産緑地の指定解除後に売却を検討する場合、不動産業者や農地の扱いに詳しい買取業者への相談がおすすめです。業者のノウハウをうまく使って、生産緑地を現金化しましょう。
生産緑地の2022年問題と太陽光発電の関係
脱炭素・カーボンニュートラルを推進していくうえで注目されている太陽光発電ですが、十分な土地がないことが問題視されています。
日本は活用しやすい土地が少なく、海外によくみられるような大規模発電所の建設はなかなかできません。しかし、生産緑地は500㎡以上という決まりが以前はあったため、広い土地が購入しやすくなります。
また、生産緑地は農地として使われていた土地であるため、日当たりや周辺環境が良好であると考えられます。そのため、再生可能エネルギー発電所を求める小売電気事業者を中心に、2022年問題で手放される生産緑地を太陽光発電所として有効活用したいという企業は多いと予想されます。
生産緑地から解除された土地の地目は農地ではないため、太陽光発電所を設置することに問題はありません。大切な土地をこれからの脱炭素社会へ活かすというのも1つの手だといえます。
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太陽光設置お任せ隊を運営する「株式会社ハウスプロデュース」は、累計6,500件以上の太陽光発電所の開発に携わってきたEPC（設計・調達・施行）事業者です。
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