農地（田んぼ・畑）を売却する方法｜売却までの流れや税金について

宅地とは異なり、農地の売買は農地法によって制限がかけられています。

「農業を引退する」「農地を相続したが使う予定がない」などの理由で、農地の売却を検討していても、売りにくくて困っている方がいるのが事実です。

しかし、使わない農地を持ち続けるにしても、維持費や管理の工数が意外とかかって大変です。この記事では、農地を売却する際の流れや費用について解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

農地の売却が難しい理由

「農業を引退したから次の人にバトンを渡そう」と思っても、簡単にはできないのが農地です。なぜ農地が売却しにくいのか解説していきます。

農地法による制限がある

主な理由は農地法による規定で「地目が農地のまま購入できるのは、農業委員会に許可を受けた農家」に限定されているからです。

つまり「これから農業を始めたいので農地を買います！」という人がいても、すぐに売却できるわけではありません。これが農地売却が難しいいちばんの理由です。

農地の地価は下落が続いている

近年、田んぼや畑などの農地の価格が低下し続けています。農地の価格が低下するおもな要因は以下のとおりです。

• 農業への意欲がなくなる
• 農業を新しく始める人や後継者がいない
• 農地の価格に見合った農業収益が得られない

このような理由から、農地を欲しがる人が減り、なかなか買ってもらえないことから農地価格が下落しています。

それでも使わない農地は早めに売却を検討

「農地の固定資産税はそれほど高くないからとりあえず所有し続けている」「代々受け継いだ農地を自分の代で売るのは申し訳ない」と、使わない農地を持ち続けている方が多いのが現状です。

しかし、そのような状況下だとしても、早めに売却や活用を検討すべきです。

農地を相続・所有することでついて回る問題は、お金や気持ちのことだけではありません。農地が活用されないまま放置されると以下のようなリスクが発生します。

• 農地として回復するための手間がかかる
• 雑草や害虫の被害で近隣に迷惑がかかる
• 草刈りを自分でやると大変だし業者に頼むと費用がかかる

こういったリスクを回避するためにも、使わない農地がある人や、これから農地を相続する予定がある人は早めに売却を検討しておくべきだといえます。

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農地の売却には農地法の許可が必要

農地を売却するためには、農地法に基づいた許可を得る必要があります。農地の所有権が他の人に移る場合は、以下2つの許可の種類があります。

上記のうち、農地を他の用途で使用するために地目を変更することを「農地転用」といいます。たとえば、農地を宅地・雑種地・駐車場などにする場合は農地転用に該当します。

農地転用を伴う売却には、原則、農地法の第5条の許可が必要です。 すでに市街化している区域や、これから優先的に市街化していくよう指定されている区域であれば、農業委員会へ届け出ることで売却が可能になります。

しかし、下記のような農地は農地転用ができないため注意が必要です。

農地は人々にとって重要な食料を生産する大切な土地とされているため、上記のように、耕作条件が良い場所は簡単に他の目的で使用したり売ったりできないように定められています。

農地を売却する2つの方法

農地を売却する際、以下2つの方法があります。

農地のまま売却する

売却予定の農地で農業を続ける前提で、地目は農地のまま売却

農地転用して売却する

農業以外の用途で使用する「転用」をして売却

それぞれ売却の手順を解説していきます。

地目が農地のまま売却する

農地の購入者を探す

まずは農地を購入してくれる人を探さなければなりませんが、地目が農地の土地を購入できるのは農家や農業参入者に限られます。

許可を条件に売買契約を締結

農地を売る際、農業委員会の許可よりも先に売買契約を結ぶ必要があります。それは、売買契約の成立が不透明なままであったり、購入者の詳細が不明であったりすると、後々トラブルの元となるためです。

農業委員会に許可申請を行う

農地の買主と売買契約が成立した後は、農業委員会に許可の申請をします。農業委員会ごとに、提出する書類が異なるケースがあるため、事前に確認を入れておきましょう。

許可前に「所有権移転請求権の仮登記」を申請する

「仮登記」とは、誰が不動産の権利を所有しているのか、その不動産の情報とともに記録する「登記」を仮で行うことです。

「所有権移転請求権の仮登記」というと、漢字が並んで難しい手続きのように思えますが、要するに「農地の所有権を確実に買主に渡しますよ」と示す意味でこの仮登記を行います。仮登記は必須ではないですが、信頼関係を築くために申請することが多いです。

許可を条件に売買契約を締結

農業委員会の許可が下りたら、本登記となる「所有権移転登記」をします。その後、買主から売却の費用を受け取って完了となります。

農地を転用して売却する

「農地転用」とは、農地を農地以外の地目に変更することです。たとえば、農地を宅地・駐車場・資材置場などにするケースがあります。農地を転用して売却する際は、以下の手順で進めていく必要があります。

不動産や買取業者に売却を依頼する

農地売買の経験が豊富で、ノウハウがある不動産や買取業者に相談してみましょう。なぜ経験重視かというと、一般的な物件の売買と異なり、転用許可の申請や手続きが必要になるためです。

許可を条件に売買契約を締結

農地のまま売却する時と同様、農業委員会に転売許可の申請をします。

農業委員会に転用許可申請を行う

農地転用して売却する際は、農地法第5条の許可を得る必要があります。

また、転用許可は農地の種類（市街化調整区域かどうか）や広さによって異なるほか、農地の面積が4ヘクタール以上の場合は農林水産大臣の許可が得られないと転用できない…など、細かい条件があります。買取を依頼する業者にそのあたりもよく相談しておきましょう。

許可前に所有者移転登記の仮登記を行う

農地のまま売却する時と同じように、仮登記は必須ではないですが、不要なトラブルを避けるためにも買主が仮登記をするケースがあります。

許可されたら本登記と代金精算を行う

農業委員会から許可が下りたら本登記と代金精算を行なって完了です。

農地を少しでも高く売るコツ

農地を少しでも高く売却するためにできることを紹介していきます。

複数業者を比較する

農地の査定を依頼する際、3社以上の業者に査定を依頼することをおすすめします。

農地の査定のしかたに明確なルールは無く、1社だけの査定では相場と比べて適切なのか判断しにくいからです。複数の査定結果を比較して、適正な価格を把握しましょう。

農地を5年以上所有してから売る

急いで売却する必要がなければ、5年以上所有してから売るというのも1つの方法です。土地などの資産を売却して得た利益に対してかかる「譲渡所得税」は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なります。

• 農地を取得してから5年以内の税率は、所得税30%、住民税9%です。
• 農地を取得してから5年を超えていれば、所得税15%、住民税5%となります。

農地を綺麗にしておく

可能であれば売却予定の農地はできるだけ綺麗な状態を保っておきましょう。
農地は定期的な管理が必要となり、放置していると雑草が生えてくるほか、不法投棄されてしまうリスクを抱えてしまいます。

不法投棄されたゴミを放置していると、さらに不法投棄されてしまう可能性があります。一般的に、不法投棄されたゴミの処分費用は、その土地の所有者の負担になります。

また、単純に雑草やゴミで見た目が悪い農地は、買い手がつきにくくなります。少しでも農地を高く売るためには、定期的な農地の管理も大切です。

農地の売却にかかる税金

農地を売却して所得を得れば、税金が発生します。

農地を売却したときに得た金額から、売却にかかった諸費用や仲介手数料を差し引いた額が「譲渡所得」になります。この譲渡所得金額に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得や、それにかかる税金の計算は以下のとおりです。

農地の購入額がわからない場合は、農地の売却額の5％を購入額とみなして計算します。また、譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

上記のように、農地を取得してから5年超えか以内かで税率が異なります。

農地売却にかかる費用

農地の売却には、かなり専門的な知識や煩雑な手続きが必要です。そのため、農地買取の経験が豊富な業者に依頼するケースが多いです。

手慣れた業者に依頼することで、他社より高値での査定ができるかもしれません。ただし、農地を売却するためには税金以外に以下のような費用がかかります。

仲介手数料

農地の売却する際の仲介手数料の規定はありませんが、一般的に農地売却の際も宅地建物取引業の規定が使用されます。宅地建物取引業の仲介手数料は以下のとおりです。

ただし、不動産会社や買取業者が直接農地を買い取る場合は、この仲介手数料は発生しません。

行政書士依頼費用

各許可の申請を行政書士に依頼する場合にかかる費用です。 たとえば農地の転用許可の場合、市街化区域内の場合は約10万円・市街化区域外の場合は約15万円かかります。

まとめ

本記事のまとめは以下のとおりです。

• 農地の売却は農地法の許可が必要
• 使わない農地は早めに売却を検討すべき
• 農地のまま売るか、農地転用するかという2つの方法がある
• 農地売却で得た利益にかかる税金がある

農地の売却は、宅地よりも「買い手探し」や「専門的な知識がからむ手続き」が大変で難しいです。そのため、農地売買の経験が豊富で、司法書士など専門家と提携している業者を選んで相談してみることをおすすめします。

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