購入前に要チェック!太陽光発電の土地の購入時に課せられる税金

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太陽光発電、土地、税制、税金

購入前に要チェック!太陽光発電の土地の購入時に課せられる税金

太陽光発電の敷地を購入する際は、本体価格だけではなく、それに伴う税金の支払いも確認しなければなりません。

土地の取得に対する税金のほとんどは土地の価額に応じて変動するため、購入金額が高額になるほど支払う税金の金額も多くなります。

土地を買った後に取り消しはできませんので、購入する前に支払う税金について理解しておきましょう。

太陽光発電の土地を購入に関わる税金

土地の取得に際して注意すべき税金

・不動産取得税(購入時)
・固定資産税(毎年度)
・贈与税(受け取り時)
・印紙税(購入時)
・登録免許税(購入時)

印紙税、登録免許税、不動産取得税は、土地を購入したタイミングで支払う税金です。一方、固定資産税は毎年支払う税金であり、贈与税は土地を受け取った時に課税される税金なので納める時期が異なります。

不動産取得税は土地を取得した場合に支払う税金

不動産取得税は、土地を購入した際に支払う税金です。

登録免許税と同様に、土地を購入した後すぐに支払うことになる税金ですので、あらかじめ納める金額は用意しておきましょう。

不動産取得税は土地を都道府県に申告をしてから納める

不動産取得税を取り扱っているのは、対象不動産を管轄する都道府県の税事務所です。

不動産取得税は、不動産を取得してから一定の期限内に税事務所に申告しなければならず、申告期限は、都道府県によって異なります。 (東京都は30日以内、その他の地域では60日以内に申告が必要な地域が多いです。)

また、不動産取得税の申告しますと、その後税事務所から不動産取得税の納付書が送付されますので、納付書に記載された期日までに納付します。

不動産取得税の対象金額は固定資産税評価額

不動産取得税の金額は、取得した物件の固定資産税評価額を基準として計算します。

不動産取得税の計算式

固定資産税評価額×税率=不動産取得税

なお、税率は土地・建物で異なり、土地の税率は2021年3月31日までは3%です。

毎年市区町村に支払うことになる固定資産税

太陽光発電の土地を購入する際に、毎年支払うことになる税金が、固定資産税です。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者が支払う税金であり、土地所有者である限り毎年納税が必要となります。

固定資産税は年4回に分けて納付する

固定資産税は、土地の所在する市区町村から送付される納付書で、毎年4回に分けて納付することになります。

固定資産税の支払月

第1期・・・4月
第2期・・・7月
第3期・・・12月
第4期・・・2月

また、一部の地域では固定資産税を一括で納める全期前納制度も実施しており、事前に手続きをすれば、第1期の納期のタイミングで1年間の固定資産税をまとめて支払うことも可能です。

固定資産税評価額は3年に1度評価額を変更する

固定資産税の基となる金額は、固定資産税評価額ではなく、固定資産税課税標準額です。

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産(土地や建物)の評価額を査定し算出した金額です。

固定資産税評価額と固定資産税標準額の金額は基本的には同じです。ただし、住宅用の土地建物や固定資産税評価額の金額が著しく上昇した場合など、税負担を軽減させる目的がある場合には、固定資産税課税標準額は固定資産税評価額よりも金額は低くなります。

固定資産税の税額計算式

固定資産税の課税標準額×1.4%=固定資産税

なお、固定資産税評価額は3年に1度評価額の変更をしており、景気や地域相場の変動により上下します。

そのため、大規模な住宅地の開発が行われた場合や土地区分の変更をした場合には、固定資産税評価額が上昇する可能性があり、それに応じて固定資産税の納税額も多くなります。

住宅地の太陽光発電の敷地は都市計画税も併せて支払う

都市計画税は、街路、下水道、公園など都市計画事業の費用負担の目的で課せられる税金であり、固定資産税と一緒に納付をします。

都市計画税の計算式

固定資産税の課税標準額×0.3%=固定資産税

都市計画税は都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に課税

なお、市街化調整区域内の土地には建物の建築制限などがありますので、太陽光発電設備を設置する際には、事前に市区町村に区域を確認をしましょう。

所得税と固定資産税の計算と確定申告の方法はこちら

贈与税は経済的利益を受けた場合に支払う税金

贈与税は、財産をもらった人(受贈者)が支払う税金です。

贈与税は、現金・預金・株式・不動産などのすべての財産が対象となりますので、太陽光発電の敷地をもらった場合には、贈与税の計算が必要となります。

もらった財産の金額が年間110万円以内であれば贈与税は非課税

贈与税には、基礎控除額110万円の枠があり、贈与を受けた財産の合計金額が基礎控除額以内であれば、贈与税は発生しません。

また、贈与税は1月1日から12月31日までを1年間(暦年課税)としているため、年分をまたがって贈与を受ける場合には、各年分で基礎控除額の適用が可能です。

贈与税の計算式

贈与財産の金額-110万円(基礎控除額)=贈与税課税対象額

贈与税の対象金額は受贈者が年間でもらった合計金額

贈与税は、受贈者が1年間でもらった合計金額で計算するため、贈与者が誰であるかは関係ありません。そのため、複数人から贈与を受けた場合には、贈与金額を合計して計算をします。

・父が子Aに100万円を贈与した場合
子A 100万円-110万円(基礎控除額)=0円⇒贈与税は非課税

・父が子Bに100万円を贈与した場合
100万円-110万円=0円⇒贈与税は非課税

・両親がそれぞれ子Aに100万円を贈与した場合

子A (100万円+100万円)-110万円=90万円⇒贈与税の課税対象額

贈与税の土地の評価額は路線価方式または倍率方式で計算する

土地の贈与を受けた場合には、路線価方式または倍率方式で評価額の計算をします。

路線価方式とは、国税庁が公表している路線価図の金額に土地の面積を乗じる計算する方式です。路線価図は、道路に金額(1㎡あたり千円単位)が設定してあり、路線価格の金額に対象の土地の面積を乗じて贈与税の評価額を算出します。

路線価方式の計算方法
路線価格×対象物件の面積×補正率(※)=贈与税の評価額

※土地の利用区分や形状などを加味して補正の計算をします。

一方、倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が公表している倍率を乗じて計算する方式です。

倍率方式の計算方法

固定資産税評価額×倍率×補正率(※)=贈与税の評価額

※対象の土地が雑種地の場合には別途補正の計算が必要です。

なお、路線価方式と倍率方式については、地域によって使用する方式は指定されていますので、評価方法を選択することはできません。

低価格で土地を購入した場合には贈与税の対象になる可能性が高い

贈与税は無償で財産を取得した場合が対象となりますので、太陽光発電の敷地を売買で購入した場合には贈与税の対象とはなりません。ただし、購入金額が市場価値よりも低価格であった場合には、贈与税の対象になる可能性があります。

たとえば、市場価値が1,000万円の土地を100万円で譲ってもらった場合、購入した人は900万円分の経済的利益を受けたことになり、差額金額の900万円が贈与税の対象となります。

なお、経済的利益とみなされる割引の割合には定めはありませんが、親族間で低価格で売買した場合には、贈与税の課税対象になりやすいです。

贈与税は自分で確定申告をしなければいけない

贈与を受けた金額が基礎控除額の110万円以下であれば、申告は不要です。

一方、基礎控除額を超える財産の贈与を受けた際には、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の確定申告と納付をしなければなりません。

また、贈与税の申告期限を過ぎた場合には、加算税・延滞税などの罰金の支払いが必要となります。

なお、税務署から税務調査を受けて贈与税の申告をした場合には、加算税の税率が上がり余計に税金を支払うことになりますので、申告が必要な場合には期限内に申告をしましょう。

贈与税に関しては分譲型太陽光発電(土地付き太陽光発電)の購入時でも気をつけるべきポイントです。

太陽光発電の物件販売する業者の多くは太陽光発電のプロであっても土地のプロという訳ではありません。

贈与税に関しては、チェックが漏れており購入後に請求されてしまい業者とトラブルになったというケースは少なくありません。

印紙税は不動産の売買契約書を交わす時に必ず支払う

印紙税とは、経済取引に伴って作成する契約書や金銭の領収書などに課税される税金です。

不動産の売買契約書は印紙税の課税文書の対象ですので、土地の売買契約書を作成した際には印紙税を支払わなければなりません。

不動産の売買契約書には収入印紙を貼付して印紙税を支払う

不動産の売買契約書を作成した場合には、印紙税を支払うことになります。

納付方法としては、あらかじめ収入印紙を購入し、売買契約書に収入印紙を貼付し消印をすることで印紙税を納税したことになります。

なお、収入印紙は、法務局や市・区役所、郵便局のほかに、一部のコンビニや文具店などで購入できます。

支払う印紙税の金額は売買代金によって変わる

売買契約書に貼付する収入印紙の金額は、売買契約書に記載された売買代金の金額によって変わります。

例えば、土地の売買代金が1,000万円の場合に支払う印紙税は5,000円ですが、売買代金が3,000万円の場合には1万円の印紙税を納めることになります。

令和2年3月31日までの軽減税率を適用した場合)

また、印紙税の支払義務者は、印紙税の課税文書を作成した人です。

そのため、領収書の収入印紙の支払義務者は領収書を発行した人であり、売買契約書の場合には売主と買主の双方が印紙税を支払うことになります。

収入印紙は作成した売買契約書の通数だけ貼付する

印紙税は、課税文書ごとに収入印紙を貼付しなければなりません。

そのため、売買契約書を2通作成した場合には、2通ともに収入印紙を貼付することになります。

なお、売買契約書のコピーには収入印紙を貼付する必要はありませんが、一般的には2通(仲介業者がいる場合には3通)の原本を作成します。ですので、自分の手元に保管する売買契約書の収入印紙は自己負担となります。

登録免許税は土地を登記する時点で支払う

登録免許税は、不動産を登記する際に支払う税金です。

不動産登記は、第三者に不動産所有者であることを証明する制度ですので、土地を購入した際には必ず登記手続きをしなければなりません。

不動産を取得したら法務局で登記申請をする

不動産登記の申請は、対象物件を管轄する法務局(支局)で手続きをします。また、登記申請は物件の所有者となった人が行いうことになります。

そのため、太陽光発電の敷地を購入した際には、ご自身または代理人を通じて登記の名義変更をします。

なお、登記の名義変更に期限はありませんが、第三者に対してに所有者であることを証明するためには登記名義は重要ですので、土地の購入後は速やかに登記手続きは行いましょう。

登録免許税の対象金額は固定資産税評価額

登録免許税は、登記する不動産の金額に応じて税金を支払います。

支払う税金の計算方法は、以下の通りです。

登録免許税の計算式

固定資産税評価額×登録原因に対応するの税率=登録免許税

登録免許税の税率は、登記原因によって異なります。

土地の登録免許税の税率

登記原因 税率
売買 1,000分の20
相続、法人の合併又は共有物の分割 1,000分の4
その他(贈与・交換・収用・競売等) 1,000分の20

なお、土地を売買により取得した土地を2021年3月31日までに登記する際は、税率が1,000分の15に軽減されます。

土地の本体価格だけなく付属する税金も含めて検討すること

太陽光発電の敷地を土地を購入する場合には、これらの税金も負担することになります。

土地を取得する際に関係する税金

・印紙税⇒売買契約書を交わす時
・登録免許税⇒土地を登記する時
・不動産取得税⇒土地を購入した時
・固定資産税⇒毎年
・贈与税⇒土地をもらった場合や低価格で購入した場合

なお、太陽光発電を事業として行う場合、上記の税金のうち贈与税以外の税金については、公租公課として経費として計上することが可能です。

そのため、土地を購入する際や土地付き太陽光発電(分譲型太陽光発電)を購入する際には、土地代金と一緒に支払う税金の金額も必ず確認しましょう。

太陽光設置お任せ隊では、太陽光発電設備の建設・土地付き太陽光発電の施工販売・太陽光用地のご紹介を行なっております。

太陽光発電のプロだけではなく、宅地建物取引士が常駐しており、土地に関する契約や税制まで細かく調査・確認しておりますので、安心安全の物件をご提案させていただいております。

太陽光発電投資の物件をお探しの方や太陽光発電事業用の土地をお探しの方も土地に関するご相談からお話に乗らせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

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