生産緑地の解除後の土地活用は何が正解?

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生産緑地の解除後の土地活用は何が正解?

生産緑地とは何か、「2022年問題」と不動産業界では呼ばれているが、いったいどのような問題なのか?そういった疑問から、ここでは生産緑地とは何かという基本的な内容から最適な投資とは何か、土地活用として不動産投資との比較を通じて考えていきます。

生産緑地と太陽光発電事業との未来について、一緒に考えていきましょう!セミナーでも耳にする生産緑地を通じて、後悔のない選択の手助けとなれば幸いです。



生産緑地と2022年問題 不動産価値急落の危機

生産緑地地区とは、農地のことを指します。市街化区域内において緑地機能及び多目的保留地機能の優れた農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成に資することを目的としたものです。そして都市計画の「地域地区」のひとつとして定められた区域を指します。

こういった土地は今まで、太陽光発電事業を行うことができませんでした。これは「生産緑地」は農業以外の事業を行うことができないからです。これが2022年に指定を解除されます。不動産ではそれに伴う、不動産価値の急落の可能性を「2022年問題」と指摘もされています。

2019年となった現在、より注目も集まっています。そして土地活用の手段として、太陽光発電事業の選択肢もあります。投資としてどのような選択がいいのか、そういった疑問にも答えていきたいと思います。

具体的な太陽光発電事業との関わりの前に、それぞれの詳細に関して嘘なくお伝えしていきたいと思います。

では生産力緑地と宅地化農地の違いは何か説明していきます。以下の表をご覧ください。

生産緑地と宅地化農家の違い

市街化区域内農地の区分

宅地化農地

生産緑地

行為の制限

なし

建築等の設置に制限がある

固定資産税

宅地並み課税

農地課税

相続税

納税猶予が適用されない

納税猶予が適用される

出典:国土交通省『生産緑地法等の改正について』(一部抜粋)

生産緑地制度

生産緑地の管理

農地等として管理する必要がある

行為の制限

建築物など、施設の設置に制限がある

税制特例・固定資産税

農地課税

税制特例・相続税など

贈与税及び相続税の納税猶予が適用される

出典:国土交通省『生産緑地法制度』(一部抜粋)

 こちらは国土交通省によって定められている内容となります。生産緑地と宅地農家の違いと、生産緑地制度を一覧としたものです。

特徴

30年間は農地としての営農することが義務付けられる

税制上の優遇措置を受けられる場合がある

営農希望者への農地のあっせん

ここで30年間の農地として営農する義務は生じますが、メリットともいえる点も存在します。先程も述べた通り農家は税制上の優遇措置を受けたり、また営農希望者に農地のあっせんも行っている場合もあります。

農地のあっせんに関しては例えば大阪市で行っています。こちらは詳しくは各市に問い合わせ頂ければと思います。

制限行為

建築等の新築や宅地造成等の土地の形質の変更は原則としてできない

こちらは無許可で建築行為等を行うと、罰則を受けてしまいます。そして原状回復等を行わなくてはなりませんので、注意が必要です。

次に生産緑地解除における経緯について説明していきます。

生産緑地解除の経緯

生産緑地解除の発端は、1974年にまで遡ります。次の表をご覧ください。

年号

事柄

1974年

住宅不足が深刻な社会問題

「生産緑地法」が公布:市街化区域内の農地の宅地化を促す目的

1991年

「生産緑地法」の改正:進みすぎた開発から良好な都市環境を確保する目的

 1991年の「生産緑地法」改正について補足をします。この時の改正では市街化区域内の農地のうち、次の①~③に該当する農地について、都市計画で生産緑地に指定することができるとされました。

① 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
② 500㎡以上の面積があるもの
③ 農林業の継続が可能な条件を備えているもの


生産緑地に指定された農地は、継続して農業を行うことが前提とされています。そのため、農業を営むために必要となる施設等の設置以外は行うことができません。そして固定資産税や都市計画税の減額、相続税や贈与税の納税猶予といった、税制上の優遇を受けることも可能でした。

土地活用事例 太陽光発電事業と不動産投資との比較

土地活用として太陽光発電事業と分譲マンションとどちらがいいのか、ここでは比較をしてみたいと思います。まずは一覧表をご覧ください。

メリット

デメリット

太陽光発電事業

高い利回り

省エネルギーにも貢献

国が太陽光発電による電力買取を約束している

信販会社による融資で、補償を受けれる場合もある

太陽がある限り、稼働できる

管理による負担が少ない

売電価格は下落傾向にある

FITに期限(20年)がある

天災によるリスク

不動産投資(マンション)

入居率の高い地域だと安定した資産運用となる

マンション管理代行もできる

家賃保証(サブリース)も選択できる

入居不安がある

建物の老朽化

天災のリスク

銀行金利の変動

管理会社の倒産

住宅用より高い金利

ここでは新築マンションによる、不動産投資と比較してみました。新築不動産投資について少し説明をします。不動産投資でも新築物件は、ローリスクローリターンの投資と言われており、安定資産とも呼ばれています。

ですが投資ですのでリスクも存在します。その中で一番大きなリスクは「空室」による、入居不安です。一室単位の区分所有では、特にそのリスクは大きなものとなります。基本的に不動産では複数保有することで、リスク分散を行い安定収入となります。

空室のリスクを回避するために、「家賃保証」があります。こちらはサブリースとも呼ばれ、一定の手数料を払うことで空室の場合も家賃収入を得ることができます。一般的に9割の家賃収入となる場合が多く、1割を手数料として支払うケースが多いです。こちらを選択した場合は、より利回りは低くなります。

一方太陽光発電事業では、不動産投資における最大のリスクである「空室のリスク」が存在しません。その上国も推進している再生可能エネルギーというのは、心理的にも大きな安心材料ではないでしょうか。

また新築不動産よりも高い利回りとなり、投資としてのリターンも大きくなります。具体的には、新築不動産では約4%の利回りに対して、太陽光発電事業では10%前後です。例えば不動産で利回り10%を上回るには、情報収取にマンションの維持管理などの労力を伴います。

一方太陽光発電事業ではマンションのような複雑なメンテナンスの必要はなく、工事完了後に管理などに時間をとられることもありません。これは仕事を頑張りたい人にとってもとてもうれしいことです。

仕事を大事にしながら、負担なく資産形成を行える上に高い利回りを保てます。これほど忙しい社会人に最適な投資はないと言っても過言ではありません。ただFITは年々下落傾向にあり、投資としては今がラストチャンスとなります。

資産形成としてはそれなりのリターンもほしい、そんな人は今のうちに当社に是非お問い合わせください!最適なご提案に精一杯努めますので、お気軽にご相談頂ければうれしく思います。もちろん、専門的なアドバイスもさせて頂きます!

すべてお任せという人も、専門知識に自信のあるという方も、どんな方にも対応できるよう当社も精一杯努めます!

FIT(固定買取制度)は期限付きで、価格も下がっているというデメリットはあります。しかし、このデメリットもメリットでもあります。期限は20年ですので、逆に言えば20年間は補償してくれるとも言えます。20年間高い利回りを得れるというのも、うれしいことですね。

最後に「投資用」として普及した太陽光発電事業ですが、今後は省エネルギーとしても大きく期待されています。環境保全の必要が高まる中で、再生可能エネルギーの一つである「太陽光発電」はとても心強い存在です。

今年がラストチャンス!投資としての太陽光発電事業で生産緑地を有効活用

ここでは「生産緑地」とは何かをひも解いていきました。不動産業界では「2022年問題」と懸念されていますが、太陽光発電事業としては朗報とも言えます。今後活用できる土地が増えれば、土地活用としての未来も広がります。

今後の動向から目が離せませんね。

2022年問題に備えて、今から準備をしておくことをおススメします。高利回りな太陽光発電事業投資をご提案できます。当社にご相談頂ければ、みなさまのお力となることをお約束します!

土地活用に関して、疑問や相談など気軽にご相談ください。皆様の声をお待ちしています!

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