市街化区域を中心に農地の宅地化(農地転用)が進んでいますが、2022年には生産緑地が解除される農地が一気に増え、マンション・アパートの飽和が起こると予想されています。
そんな中、本当にアパートや駐車場経営をするべきなのかお悩みの方も多いと思います。
当社の見解を先にご紹介すると、当社は賃貸マンション・アパート・駐車場の経営は損をする可能性が高いと考えております。
では何をおすすめするのかというと、生産緑地を解除後、農地のままでソーラーシェアリングを行う、もしくは農地転用して太陽光発電所を設置するor太陽光発電用地として売却・賃貸するという方法です。
早速次項より、生産緑地や2022年問題などのキーワードについて解説すると共に、来たる2022年に向け生産緑地の所有者様が今から考えておくべきことなどを整理したいと思います。
生産緑地とは、簡単にいうと
「税金面では有利にしてあげるけど、その代わり絶対に農地として管理してね」
という土地のことです。
生産緑地に指定されるのは、市街化区域内の農地の内、市区町村が指定した一定の条件を満たした農地です。
市街化区域とは、「日本の都市化のために、この地域を街にします」と指定された地域のことです。
つまり生産緑地は、「都市化したい地域ではあるけれども、農地の保全もしたい」という土地に対して指定されるものです。
・固定資産税の軽減(宅地の数百分の1程度)
・相続税の納税猶予を受けることができる
・土地活用や相続対策が難しい
・ほぼ全ての相続税を猶予してもらうには終身営農が条件
・一度生産緑地に指定されると、解除されるまで農地以外の地目では活用できない
前項でも述べたように、生産緑地は必ず農地として管理する必要があります。
管理義務を解除するためには、農地所有者の死亡・故障などにより農業に従事できなくなるか、生産緑地として公示されてから30年経過するのを待つ必要があります。
30年経過すれば、市町村に対して生産緑地の買取申出を行うことができるようになるのですが、市町村の買取が困難な場合は市町村から農家への斡旋が行われます。
それでも3ヶ月間の内に農地の権利に動きがなければ、所有者に対する「農地としての管理義務」が解除となります。
※生産緑地が解除されても、農家を続けることは可能です。
※申し出をしなければ30年を過ぎても生産緑地としての効果制限は残ります。
この30年という縛りこそが2022年問題を発生させている要因です。
というのも、生産緑地法が施行されたのが1992年であり、2022年はその30年後だからです。
2022年になると、生産緑地を解除された農地がたくさん出てくると言われています。
こういった農地は、一般的な農地と同じように農地転用して宅地化することが可能となります。
一挙にたくさんの市街化区域の農地が農地転用して、アパート経営などを始めてしまうと、供給過多に陥ってしまう可能性があります。
さらに2020年の東京オリンピック開催後には不動産価格が下落する可能性もあるといわれています。
そんな中で2022年を迎え、生産緑地が大量に解除されてしまうと、土地価格の低下がますますひどくなってしまうのではないかと考えられています。
こんな状態であるにもかかわらず、本当にアパート経営をする必要があるのか疑問を抱いてしまう方も多いとは思います。
しかし、これには「致し方ない」という側面もあります。
というのも、生産緑地を含め農地では高齢化が進んでいます。
農家の高齢化、小作人の高齢化、跡取り問題などが如実になってきており、生産緑地を相続しても農業に関するノウハウがない世代が増え、かといって小作人に任せようとしても小作人自体も高齢化によって減ってしまっている状態です。
その場合、多くの方が生産緑地を解除し、農地転用をするしかないと考えます。
ただし農地転用してしまうと固定資産税が生産緑地の頃より数百倍も高くなってしまいます。
そのため、なんとかその分を補てんしようとアパート経営などに踏み切るしかないというのが実情なのです。
しかし、だからといってやりたくもないアパート経営を、高額な初期投資をしてまで行う価値があるのかというと、やはりリスクが高いだけにおすすめできるものではありません。
固定資産税の上昇問題についてふれましたが、生産緑地に限らず、市街化区域の農地は固定資産税の問題を抱えています。
もともと、1968年に制定された都市計画法では都市化を目指して市街化区域を設定したのですが、なかなか農地を転用してくれる人がいなかったこともあり、1971年に市街化区域内の農地に対し『宅地並み課税』を課すようになりました。
これにより、市街化区域内の農地の固定資産税は高く設定されてしまっているのです。
では2022年に向け、生産緑地を所有している方、市街化区域の農地をお持ちの方はどうすれば良いのでしょうか。
大まかには、農地を続けるか続けないかの選択になるのですが、大事なのはその中身です。
生産緑地の解除をしない場合、農業を続ける必要があり、前述の跡取り問題につながってしまいます。
また、本来解除できる土地で解除しないで農業を行っている場合は固定資産税が上がってしまいますので、生産緑地の再指定を受けるか、改正案によって10年延期を適用するかという方法を取るなどの対応も検討する必要があります。
生産緑地であればまずは解除をすることになります。
解除後も地目を農地のままにしておくこともできますが、多くが農地転用を行って宅地化し、収益物件を建設します。
しかし当然、宅地としての固定資産税が課せられますので、これまでよりも税金の負担は大きくなります。
そんな中前述のように賃貸物件の供給過多が予想されていますので、空き家リスクはますます高くなっていると考えられ、 収益が見込めず税金だけが高くなってしまうという結果に陥る危険性があります。
次世代の担い手がいない農家では、どちらもあまりメリット性がないように感じるでしょう。
そこでもう一つ手段として売却があります。
しかし、活用方法の少ない土地に対しては高い査定を望むことは難しいと予想されます。
つまり、2022年に向けて市街化区域の農地が抱えている課題は次の2点にまとめられるといえます。
●農業を行うだけのノウハウがない世代が増えている
●だからといって農地転用するメリットがない
ここまででお伝えしてきたように、やはり農家の大きな問題は高齢化です。
農業に精通している後継者がいないため、農地として続けていくことに限界を感じている方も多いでしょう。
しかし反面、税金の問題から農地のままにしておきたいという方もまた多いのが現状です。
この相反する課題を解決するため、
2022年に向け、弊社が農家の方々におすすめしているのが、ソーラーシェアリングという方法です。
ソーラーシェアリングとは、農業をしながら太陽光発電も同時に行うというものです。
完全に農業をやめて、その土地を利用して太陽光発電を行う場合は農地転用を行う必要がありますが、ソーラーシェアリングの場合は農業を続けながら行うことになり、農地転用をする必要がありません。
厳密には、パネルを支える架台の支柱を立てている基礎部分のみを農地転用することになり、他の地目は全て農地のままとなります。
市街化区域でない地域の農地はソーラーシェアリングを行うにあたり許可が必要であるため、少し手間がかかりますが、市街化区域農地であればごく簡単な届け出だけでよく、審査もありません。
非常に簡単にソーラーシェアリングを始められるため、市街化区域地域の農地にこそおすすめしています。
ソーラーシェアリングは農作物へ太陽の光を送るため、3m程の高さの架台を組み、パネル間隔をあけて設置します。
普通の太陽光発電は1.5メートル程度の架台を利用し、風の影響を受けない程度にパネルを敷き詰めますので、その見た目は大きく異なっています。
ソーラーシェアリングを行う上で、不安なことがあると思いますので、弊社に寄せられている主なご相談内容と弊社からの回答をご紹介します。
パネルの隙間が空いていても、光が届きにくくて農作物の育ちが悪くなるのではという不安が第一かもしれません。
しかし、考え方としては「農作物にとって不要な日光を発電のために使う」というのがソーラーシェアリングです。
どういうことかというと、既に農業を営んでいる方はご存知だと思いますが、植物には吸収できる光に限度があります。
つまりソーラーシェアリングとは、まさに太陽の光を「農作物」と「太陽光パネル」で「分け合う」ということです。
※ただし、ソーラーシェアリングに向いている農作物とそうでない農作物がありますのでご相談ください。
むしろ、既に導入済みの方からは「パネルのおかげで真夏にも作業がしやすくなった！」という喜びの声もあがっています。
しかし結局、ソーラーシェアリングをするのであれば太陽光発電の下で農作業をしなければならず、跡取り問題・相続問題の解決にはならないとお考えだと思います。
ですが、当社にソーラーシェアリングをお任せいただくと、地主様の代わりに農業を行ってくれる小作人・農業法人の紹介などについてもご相談いただけますのでご安心ください。（地域によってまだ薄いところもありますので、御相談ください）
『太陽光設置お任せ隊』がソーラーシェアリングをおすすめしているのは、以下のような「課題」に対してソーラーシェアリングが「最適な打ち手」であると判断しているためです。
□農業の担い手が高齢化している(跡を継げる者がいない)
□だからといって宅地化すると固定資産税が大幅に高くなる
□宅地の固定資産税対策として仕方なくアパート・駐車場経営する人が増える(飽和状態が予測されている)
□宅地より固定資産税が安い一般の農地とすることも可能だが、市街化区域なので割高
2022年、生産緑地を解除した場合には一般の農地とすることができますが、上記の通り宅地よりは安い固定資産税にはなるものの、市街化地区であることから一般の農地よりも固定資産税が高くなってしまいます。
□太陽光発電の売電収入を得られる(20年間の売電を国から約束されている)
□生産緑地を解除して、少しでも固定資産税を抑えられる一般農地にできる
□一般の農地よりも固定資産税が割高になる分を太陽光発電による売電で補える
□農業を代行してくれる小作人について相談にのってもらえる(農地として続けられる)
このように、一挙に問題を解決してくれるようになります。
もちろん、農家の高齢化問題が深刻化している市街化地区に対しての打ち手ですので、当社では一般的なソーラーシェアリングよりも、より地域に合う最適なプランニングを行っております。
『太陽光設置お任せ隊』では2022年問題について早い段階から注目しており、解決へと導く方法を企画・提案しております。
生産緑地をお持ちの方、市街化区域内の農地をお持ちの方、またそれらの土地を相続する予定の方は、今後の活用方法についてぜひ当社までご相談ください。
今回ご紹介したソーラーシェアリングにとどまらず、完全に農地転用を行って『分譲太陽光発電所』として売却・賃貸する方法などもあります。
地主様にとって最適な活用方法を一緒に考えていきますので、お気軽にご相談ください。
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