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【vs太陽光発電投資 第1回】マンションvs太陽光、本当にお得な投資先は?必要経費をものすごく具体的に解説しなら考える

2018年6月13日一覧に戻る

「マンション投資をやめ、太陽光発電投資に乗り換えたい……」

アパートを経営しているのですが、コストばっかりかかってしまうので、手放して太陽光発電投資に切り替えたいんです」

先日も、こんなご相談をいただきました。
先日「も」としたのは、このようなお問い合わせは決して少なくはないからです。

なぜ当社へのご相談者様は、揃って「太陽光発電投資」への切り替えを希望されているのでしょうか。

先に結論を言うと、マンション・アパート投資よりも太陽光発電投資の方がはるかにリスクが低く、利回りが良いケースがほとんどだからです。

「本当に?」
「太陽光発電のサイトだからじゃないの?」

と言われてしまいそうですが、実際今回のご相談者様はマンション・アパート経営とは別に太陽光発電も行っている方で、その実体験から太陽光発電をメインにとお考えなのです。

今回は、「マンション・アパート投資」について詳しく見ていきながら、「太陽光発電投資」との比較を行ってみたいと思います。

マンション投資とは?概要・基礎知識

まずは、マンション投資・アパート投資とは何かを振り返ってみましょう。

賃貸マンション経営・アパート経営とは、自己が所有しているマンション・アパートの部屋を貸して、入居者から家賃を支払ってもらう不動産事業の事です。

これらの物件に投資することをマンション投資・アパート投資といいます。

マンションとアパートの違いは?

「マンション」「アパート」という呼称に関して、登記簿謄本上の違いはありません。
ただし、一般的に「マンション経営」というと1部屋を管理している場合が多く、「アパート経営」というと一棟丸々管理していることが多いようです。

ここでは、同じ「遊休地の活用」という観点で太陽光発電投資との比較を行うために、主に一棟の管理・経営を行う場合について深掘りしていきたいと思います。

マンション・アパート投資のメリット
メジャーな投資先で団信加入メリットもあり!

マンション・アパート投資にはどんなメリットがあるでしょうか。

・最もメジャーな投資先のひとつなので、相談先や事例が多い
・都心部など立地条件によってはコンスタントな収入を得やすい
・ローン契約時に団体信用生命保険に加入すれば、生命保険代わりになる
・更地よりも税金が安い

一時期ほどの人気は見られませんが、マンション・アパートへの投資はコンスタントに行われています。

これはやはり、事例・取扱業者の多さが影響していると言えるでしょう。

事前に様々な事例を確認することが可能ですし、マンション・アパート経営をサポートしてくれる企業は小規模~超大手まで様々ありますので、自分にあった会社を選んで始められるという安心感もあります。

マンション・アパート投資のデメリット
支出も収入も「想定」が多く不安定

では、投資案件の代表選手ともいえるマンション・アパート投資なのに、なぜ冒頭でご紹介したようなお声が多いのでしょうか。

以下に、マンション・アパート投資のデメリットをまとめます。

・導入費用が高い
・空室リスクがある
・経費(ランニングコスト)がかかりすぎる
・利回り変動が激しい
・金利が変動(上昇)する可能性がある
・地価の変動(下落)が起こり得る
・対人トラブルのリスクがある
・住人がいる限り急に事業撤退できない(退居の強要はできない)

この中でも特にマンション・アパート投資の最大のリスクといわれているのは「空室リスク」です。
いつも満室なら良いのですが、さすがにそうはいきません。

このリスクを減らすために、つまり「常に誰かに入居してもらえる」ように、維持管理を行ったり、広告を出したりする必要があり、想像以上に経費がかかってしまうケースが多く、音を上げてしまう大家様は珍しくありません

出ていくお金:マンション・アパート経営に必要な経費とは?

実際にランニングコストに関するご相談をいただいているように、入居率を維持させようと思うと、リフォーム費用や広告費用など、賃貸経営にはけっこうなコストがかかるわけですが、ざっくりと「お金がたくさんかかる」といわれてもピンとこない方がほとんどだと思います。

そこで「経費」について、その内訳をもう少し具体的に紹介したいと思います。

【一棟管理の場合の経費例】

□管理費
・管理委託費(管理会社へ委託する場合)
・給料賃金(使用人を雇う場合)
・エレベーターなどの定期点検費
・清掃費(用具、清掃消耗品など)
・雑費(紙、ペン、事務用品など)
・共用部の電気代
・共用部の水道代
・通信費
など

□修繕費、メンテナンス費
・入居者宅の修繕(設備の故障対応など)
・退去/入居時のホームクリーニングやリフォーム費(壁紙、フローリング、畳、カーペット、建具、水回り、鍵交換など)
・老朽化設備や旧設備などの大規模入替(給湯器、水回り、玄関扉、鍵形状など)
・計画的な大規模修繕費(外壁、屋根・屋上、設備器具など)
・リニューアル費(必要に応じて)
など

□広告費
・ネット、チラシなどへの掲載費
・仲介業者への手数料
など

□税金(利益が出た場合のみ発生する税もあり)
・固定資産税
・所得税
・住民税
など

□損害保険料
・施設賠償責任保険料
・火災保険料
・地震保険料
など

□ローン返済金(ローンを組んだ場合のみ)

これらが、一般的に想定される運用経費です。
この出費は、ランニングコストとして、賃貸経営を続ける限り続いていきます

固定費だけなら収支計画が立てやすいのですが、ご覧のように突発的に必要となる経費が多く、「売ってしまいたい」「手放したい」というご相談を頂くのも頷けます。

入ってくるお金:賃貸経営における「利回り」の算出方法

更に、賃貸経営者を困らせているのが不動産投資で重要となる「利回り」の不安定さです。
賃貸マンション・アパートの利回りは以下の計算式で表面利回りを算出します。

表面利回り(%)=年間収入÷物件購入価格×100

年間収入とはつまり、家賃収入の事ですから、空室があればその分、分子が減ってしまいます。分母である物件購入価格は変わりませんので、空室があればその分利回りはぐんと下がってしまいます

どんな人がマンション・アパート経営に
向いているの?

このように、マンション・アパート投資の特に怖いところは「想定以上に経費がかかる」「空室リスクがあり利回りが不安定」という点です。

つまり、出ていくお金も入ってくるお金も、とにかく不安定なのです。
手軽に長期安定収入を得たい方にとって、この投資先は向いていないことが分かります。

ただし“好条件で優良な物件”であれば空室リスクは軽減することができます
「入居者にとって“良い物件”が何か勉強できる方」「“良い物件”を提供するために慎重に下調べを行い、マメな管理ができる方」「商売として軌道に乗せることができる方」には向いているといえるかもしれません。
※この場合も出ていく経費に関する不安定さは解消しにくいのは同じです。

太陽光発電投資は、本当にマンション・アパート投資よりもお得なの?

長くなりましたが、いよいよ太陽光発電投資との比較をしてみたいと思います。

「マンション・アパート投資」と「太陽光発電投資」との決定的な違いは「想定外の支出や収入の額といえるでしょう。

マンション・アパート投資の主なメリットとデメリットをまとめると
メジャーな投資先なので事例や取扱い業者が多く安心感があるが、空室リスクやランニングコストの問題が大きい
ということでした。

では、太陽光発電投資はどうなのでしょうか。
ひとつずつ比べてみていきましょう。

vs太陽光!メリット・デメリットを比較!
①太陽光発電の空室にあたるリスク

太陽光発電は、その名の通り太陽が出ている限り発電し続けることができますので、空室リスクに相当するリスクはほぼありません

「雨の日や影の影響などは予測できないので、空室リスクと同じなのでは?」
というご心配もあると思いますが、年間日照量や影のシミュレーションをしっかり行ってくれる業者に頼めば、マンション・アパートのような「突然の退居」が原因で起こるような大きな誤差は生まれません。

つまり「想定外の突然の空室」に相当するリスクは極めて低いといえるでしょう。

ただし、発電所内でなんらかのトラブルがあったり、致命的な故障があった場合は発電がストップしてしまいます。
このような場合であっても、実は太陽光発電の方がマンション・アパート経営よりも有利といわれています。

というのも、太陽光発電の場合は定期モニタリングを行うことで発電量の低下などのトラブルの早期発見が可能であり、トラブルに対して対処すればほとんどの場合一度の出費で問題は解決しますが、マンションに突然空室ができてしまうと、リフォーム費用や広告費などが必要になるだけではなく、入居者が決まるまで収入はストップしたままであり、利益が大幅にダウンしてしまう期間が予測できなくなってしまうからです。

vs太陽光!メリット・デメリットを比較!
②太陽光発電の収入・利回り

また、収入面においてなんといっても安心なのは、固定価格買取制度(FIT)は政府の定めた制度であるため、20年間の安定収入が国から約束されているという点です。

たとえば2018年度であれば、1kWあたりの売電単価は18円と定められていて、20年間この価格のまま買い取ってもらえることが決まっています。

vs太陽光!メリット・デメリットを比較!
③太陽光発電のランニングコスト

ランニングコストに関しても、太陽光発電に関しては防草対策・定期メンテナンス・税金など、固定費がメインで、基本的には一度設置してしまえば大規模なメンテナンスなどは不要です。

マンション・アパート経営のように、突然の退居によるリフォーム費用や広告費用といった大きな支出が発生するリスクが低いので、収支計画が立てやすいの魅力です。

vs太陽光!メリット・デメリットを比較!
④太陽光発電の収入・利回り

2018年度の太陽光発電の利回りは、たとえば当社の場合最大14.5%を実現しています。

マンション・アパートの利回りは都内では4.5%前後、地方都市では5.5%前後の物件が目立ちます。
中には、10%を超える利回りの良さをアピールしているような物件もあります。

しかし、これらはあくまでも満室を想定した利回りであり、空室リスクがあり、かつ急なコストが発生する頻度が多いマンション・アパート経営の場合、利回りは想定よりもかなり下がってしまうことが多いです。

対して、太陽光発電投資の場合は、ランニングコストや収益に大きなブレがないため、よほどのことがない限り、ほぼ想定通りの利回りを得ることができます

さらに今、マンションやアパートは需要に対して供給過剰で、駅の近くや大学などの近くではない限り、賃料が大きく下がってしまったり、空室率のリスクが大幅に上がってしまっています。
そのため、投資リスクは対前年より上がっているといえます。

太陽光発電の場合、FIT制度により利回りは20年間安定しています
利回りが市場に左右されるマンション・アパートに対し、太陽光発電は不安が少ないというのも大きな特徴の一つです。

vs太陽光!メリット・デメリットを比較!
⑤太陽光発電の事例や取扱い業者

太陽光発電の事例は、10kW以上の固定価格買取制度(FIT)が始まった2012年当初は少なかったといえますが、以降爆発的に導入が進み、今は非常に事例が多くなっています

対して現在、取り扱っている業者は限られています。
FIT制度が始まったころは新規参入業者が一気に増加しましたが、売電単価が下がってくるのに比例するように業者の数も淘汰されてきました。

利回りを確保するためのプランニングができず自ら事業撤退した業者、「うまい汁」だけ吸って半ば夜逃げ的に倒産した会社なども見受けられます。

そのため、現在は以前に比べるとその数を減らしていっているのが正直なところです。
しかし、見方を変えれば体力のない不安な業者が減っているともいえるでしょう。

結論!利回り・安定性重視なら
太陽光発電を選ぶのが◎!

比較結果からも分かる通り、太陽光発電は、急な出費や急な収益減が極めて少ない安定的な投資案件です。

手間をかけずに「安定収入」=「安定利回り」を得られる投資先を探している方にとって、最適な投資先と言えるでしょう。

ただし、マンション・アパート投資を検討している場合には多くの相談先があるのに対し、太陽光発電に関しては取扱い業者を探す段階でつまずいてしまう可能性があり、大きなネックともいえるでしょう。

太陽光発電投資において
カギとなるのは業者の選定!

前項でもふれたように、太陽光発電投資の不安点は「取扱業者の選定」だという方が多いです。

マンション・アパート投資のように選べる業者が多いわけではありませんし、大手企業による設置例も非常に少ないためです。

特に売電単価が20円を切っているいま、いかに効率よくたくさん発電できる発電所を設計・施工できるかがカギとなるため、経験豊富なプランニング力のある業者を選ばなければ、高い利回りは望めませんから、業者選びに慎重になることは当然です。

しかし裏返せば、業者選定さえミスしなければ、太陽光発電投資の不安要素はぐんと減り、メリットを大きく実感することができるということでもあり、太陽光発電における業者選びの重要性が分かります。

以上の事から、太陽光発電投資で失敗しないためには業者選定の段階が最も重要であるといえるでしょう。

太陽光発電投資なら
施工実績3500件以上の当社まで!

当社はこれまで、多くの投資家の方々の発電所設置工事をお手伝いしてまいりました。
おかげさまで施工実績は3500件を超えております。

当社は、パネル過積載(*1)の分野における業界のパイオニアです。
年間日照量や影の影響を詳細まで試算できる超高精度シミュレーションシステム『Solar Pro(*2)』を導入しており、シミュレーション結果に基づいたパネルの配置や部材選びを行い、発電所ごとに最大限の発電量を引き出すことに力を注いでおります。

※(*1) 過積載とは、パワーコンディショナーの容量よりも多い容量のパネルを設置して、総発電量を増やす手法のことです
※(*2)『Solar Pro』は株式会社ラプラス・システムの登録商標です。

不動産を売却するなら
高値取引が行われているいまがチャンス!

マンション・アパートなどの不動産市場では、いま大変な高値での取引が行われています
これは、オリンピック特需で建設業界が活気づいていることなど、様々な理由があげられます。

対して、太陽光発電は、売電単価が年々下がっていくものです。
設備費用も大きく下がってはいますが、1円でも高い売電価格で認定を取得した方がお得であることは間違いありませんので、早めに動かれることをおすすめします

不動産経営のコストなどでお困りの方は、このチャンスに太陽光発電投資への乗り換えをご検討してみてはいかがでしょうか。

今なら最大利回り14.5%!土地付き10%以上!
太陽光発電投資なら経費も手間もかかりません

有効な利用方法が見つからずお困りの遊休地をお持ちの方はもちろん、土地のない方も当社にお任せください

当社は、土地付きの太陽光発電のご案内や、土地紹介やお客様に代わって土地探しを行うサービスなども行っています。

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様々な観点からみても、乗り換えるなら今がおススメです。

自分に合った投資先を
見極めることが重要です

今回は「マンション・アパート投資」について詳しく見ていくことで、「太陽光発電投資」との違いを感じていただきました。

誤解のないようにお伝えしておくと、実際に賃貸経営で儲けを出している方ももちろんたくさんおられます

「マンション・アパートに強い興味がある」「成功する土地を探すのが楽しい」「管理が苦にならない」といった方であれば、事前に綿密に計画を練ったうえで投資先として選んでみるのも良いかもしれません。

反対に、「投資先に固執するより、利回りを重視したい」「利益が上がりやすいというシミュレーションをもとに土地を探したい」「管理に追われるのは嫌だ」という方は太陽光発電投資が向いているといえるでしょう。

ぜひ新たな投資先や投資案件の乗り換え先として、太陽光発電をご検討ください。

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当社では、お見積を作成する際に、ご紹介したような超高精度シミュレーションを無料にて行っております
これは、20年という長いお付き合いになるお客様に、心からご納得いただけるプランニングをご提供したいという思いがあるためです。

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長期安定収入という大きなメリットがありながら、「業者選定を失敗して計画通りの収入が得られなかった」ということにならないためにも、ぜひ当社までご相談ください。

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